Kupno domu to jedna z najważniejszych inwestycji w życiu człowieka. Wiąże się nie tylko z wydaniem sporej sumy pieniędzy, ale bardzo często ma również wymiar emocjonalny. Dom będzie nam służył przez długie lata. To w nim będą dorastać nasze dzieci, to tu będziemy dzielić z najbliższymi nasze troski i radości. Dlatego decyzja o zakupie domu musi gruntownie przemyślana. Ważne też, by odpowiednio wcześnie zadbać o dokumenty i poznać procedury, z jakimi przyjdzie nam się zmierzyć.
Jak nie urok to… piaskarnia
Po długich poszukiwaniach znaleźliśmy w końcu piękny dom w atrakcyjnej okolicy, którego cena mieści się w granicach naszej zdolności kredytowej. Co robić? Czy w pierwszej kolejności kierować swoje kroki do banku, czy najpierw sprawdzić inwestycję, która przykuła naszą uwagę. – Zdecydowanie zalecałabym tę drugą opcję – mówi Anna Zasada, doradca kredytowy. – Zanim zaczniemy załatwiać jakiekolwiek formalności i ubiegać się o kredyt w banku, warto dokładnie obejrzeć dom, który chcemy kupić. Jeżeli w pobliżu znajdują się pola, lasy i łąki, należy również zbadać stan zagospodarowania przestrzennego. Może się bowiem okazać, że w przyszłości, zamiast urokliwej okolicy, będziemy mieli w sąsiedztwie uciążliwy węzeł komunikacyjny lub piaskarnię. A to znacznie obniża wartość nieruchomości.
Stan zagospodarowania terenu można sprawdzić samemu w Urzędzie Gminy lub poprosić sprzedającego, by przedstawił nam stosowne dokumenty podczas wizyty na miejscu inwestycji. Nawet jeśli stwierdzimy, że wszystko wygląda jak należy, a dom przypomina dokładnie ten z naszych marzeń, nie jest to koniec rozterek.
Stan techniczny budynku
Bardzo istotny jest stan techniczny budynku. Jeśli nie znamy się na technologii budowania, warto na pierwszy rekonesans wybrać się z zaufanym ekspertem, na którego opinii możemy polegać. Kupując dom na rynku wtórnym musimy liczyć się z tym, że budynek nosi ślady użytkowania lub wymaga remontu. Domy na rynku pierwotnym, zwłaszcza te w stanie surowym, trzeba będzie wykończyć, a to również wiąże się z dodatkowymi nakładami finansowymi.
– Oglądając nieruchomość, trzeba wziąć pod uwagę mnóstwo czynników i odpowiednio je przekalkulować – mówi Sylwester Jankowski z firmy Tektum, sprzedającej domy w technologii modułowej. - Przede wszystkim należy zbadać, czy dom ma odpowiednią wentylację: jak wyglądają okna, czy tynki są zdrowe, czy na ścianach nie ma grzyba. Druga sprawa: w jaki sposób dom ma być ogrzewany. Od tego będą zależeć późniejsze koszty eksploatacji budynku. Kolejna rzecz, to czy dom ma wszystkie niezbędne przyłącza oraz w jakim stanie znajdują się instalacje. Istotne jest też to, w jakiej technologii postawiony jest dom, bo o jego wytrzymałości decydują w głównej mierze materiały najwyższej jakości. Przykładowo w domu zbudowanym w systemie szkieletowym, zalecanym surowcem jest np. drewno szwedzkie. Prawdziwy fachowiec szybko dostrzeże wszelkie nieprawidłowości, a w takich wypadkach warto negocjować ze sprzedającym cenę zakupu lub poszukać na rynku innej oferty.
Odpisy, wypisy i wyrysy
Jeżeli stan techniczny budynku nie budzi naszych zastrzeżeń, pozostaje jeszcze sprawdzić stan prawny nieruchomości. Robimy to głównie po to, by w decydującym momencie nie okazało się, że osoba, z którą zamierzamy podpisać umowę, nie jest właścicielem domu. – Informacje o prawnym właścicielu (ewentualnie użytkowniku wieczystym) nieruchomości znajdziemy w dziale drugim księgi wieczystej - wyjaśnia prawnik Wojciech Czyniewski. - O odpis z księgi wieczystej możemy poprosić sprzedającego lub udać się do sądu wieczysto-księgowego, a w postaci elektronicznej zapoznać się na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. W dziale trzecim księgi wieczystej znajdziemy informacje na temat roszczeń osób trzecich jak i służebności obciążających nieruchomość, a w dziale czwartym o hipotekach obciążających nieruchomość.
Tuż przed podpisaniem ostatecznej umowy warto jeszcze raz osobiście obejrzeć księgę. Koniecznie należy też zapoznać się z wypisem i wyrysem z ewidencji gruntów, który to określa powierzchnię i granice nieruchomości oraz wskazuje, czy na działce usytuowane są budynki. Należy sprawdzić, czy dane z ewidencji gruntów odpowiadają danym ujawnionym w dziale pierwszym księgi wieczystej; czy zgadza się numer nabywanej działki i jej powierzchnia. Podpisując umowę u notariusza, należy zadbać o to, by w części opisującej nieruchomość zawierała ona szczegółowy stan faktyczny.
Moment kulminacyjny
Wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek, który zazwyczaj wynosi nie więcej niż 10-20% ceny inwestycji. Czas od podpisania umowy przedwstępnej do ostatecznej umowy kupna-sprzedaży pozwala nabywcy na zgromadzenie środków, np. kiedy stara się on o finansowanie inwestycji kredytem hipotecznym.
Ostateczna umowa sprzedaży-kupna powinna mieć formę aktu notarialnego. Koszty sporządzenia takiego dokumentu ponosi zazwyczaj nabywca. Oprócz wynagrodzenia dla notariusza, kupujący musi również liczyć się z innymi wydatkami, jak np. podatek od czynności cywilnoprawnych czy opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej stanowiący o nowym właścicielu nieruchomości. Od sprzedającego dostaje natomiast plik niezbędnych dokumentów (pozwolenie na budowę, projekt architektoniczny, dziennik budowy) oraz oczywiście klucze do upragnionego domu.
Jak nie urok to… piaskarnia
Po długich poszukiwaniach znaleźliśmy w końcu piękny dom w atrakcyjnej okolicy, którego cena mieści się w granicach naszej zdolności kredytowej. Co robić? Czy w pierwszej kolejności kierować swoje kroki do banku, czy najpierw sprawdzić inwestycję, która przykuła naszą uwagę. – Zdecydowanie zalecałabym tę drugą opcję – mówi Anna Zasada, doradca kredytowy. – Zanim zaczniemy załatwiać jakiekolwiek formalności i ubiegać się o kredyt w banku, warto dokładnie obejrzeć dom, który chcemy kupić. Jeżeli w pobliżu znajdują się pola, lasy i łąki, należy również zbadać stan zagospodarowania przestrzennego. Może się bowiem okazać, że w przyszłości, zamiast urokliwej okolicy, będziemy mieli w sąsiedztwie uciążliwy węzeł komunikacyjny lub piaskarnię. A to znacznie obniża wartość nieruchomości.
Stan zagospodarowania terenu można sprawdzić samemu w Urzędzie Gminy lub poprosić sprzedającego, by przedstawił nam stosowne dokumenty podczas wizyty na miejscu inwestycji. Nawet jeśli stwierdzimy, że wszystko wygląda jak należy, a dom przypomina dokładnie ten z naszych marzeń, nie jest to koniec rozterek.
Stan techniczny budynku
Bardzo istotny jest stan techniczny budynku. Jeśli nie znamy się na technologii budowania, warto na pierwszy rekonesans wybrać się z zaufanym ekspertem, na którego opinii możemy polegać. Kupując dom na rynku wtórnym musimy liczyć się z tym, że budynek nosi ślady użytkowania lub wymaga remontu. Domy na rynku pierwotnym, zwłaszcza te w stanie surowym, trzeba będzie wykończyć, a to również wiąże się z dodatkowymi nakładami finansowymi.
– Oglądając nieruchomość, trzeba wziąć pod uwagę mnóstwo czynników i odpowiednio je przekalkulować – mówi Sylwester Jankowski z firmy Tektum, sprzedającej domy w technologii modułowej. - Przede wszystkim należy zbadać, czy dom ma odpowiednią wentylację: jak wyglądają okna, czy tynki są zdrowe, czy na ścianach nie ma grzyba. Druga sprawa: w jaki sposób dom ma być ogrzewany. Od tego będą zależeć późniejsze koszty eksploatacji budynku. Kolejna rzecz, to czy dom ma wszystkie niezbędne przyłącza oraz w jakim stanie znajdują się instalacje. Istotne jest też to, w jakiej technologii postawiony jest dom, bo o jego wytrzymałości decydują w głównej mierze materiały najwyższej jakości. Przykładowo w domu zbudowanym w systemie szkieletowym, zalecanym surowcem jest np. drewno szwedzkie. Prawdziwy fachowiec szybko dostrzeże wszelkie nieprawidłowości, a w takich wypadkach warto negocjować ze sprzedającym cenę zakupu lub poszukać na rynku innej oferty.
Odpisy, wypisy i wyrysy
Jeżeli stan techniczny budynku nie budzi naszych zastrzeżeń, pozostaje jeszcze sprawdzić stan prawny nieruchomości. Robimy to głównie po to, by w decydującym momencie nie okazało się, że osoba, z którą zamierzamy podpisać umowę, nie jest właścicielem domu. – Informacje o prawnym właścicielu (ewentualnie użytkowniku wieczystym) nieruchomości znajdziemy w dziale drugim księgi wieczystej - wyjaśnia prawnik Wojciech Czyniewski. - O odpis z księgi wieczystej możemy poprosić sprzedającego lub udać się do sądu wieczysto-księgowego, a w postaci elektronicznej zapoznać się na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. W dziale trzecim księgi wieczystej znajdziemy informacje na temat roszczeń osób trzecich jak i służebności obciążających nieruchomość, a w dziale czwartym o hipotekach obciążających nieruchomość.
Tuż przed podpisaniem ostatecznej umowy warto jeszcze raz osobiście obejrzeć księgę. Koniecznie należy też zapoznać się z wypisem i wyrysem z ewidencji gruntów, który to określa powierzchnię i granice nieruchomości oraz wskazuje, czy na działce usytuowane są budynki. Należy sprawdzić, czy dane z ewidencji gruntów odpowiadają danym ujawnionym w dziale pierwszym księgi wieczystej; czy zgadza się numer nabywanej działki i jej powierzchnia. Podpisując umowę u notariusza, należy zadbać o to, by w części opisującej nieruchomość zawierała ona szczegółowy stan faktyczny.
Moment kulminacyjny
Wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek, który zazwyczaj wynosi nie więcej niż 10-20% ceny inwestycji. Czas od podpisania umowy przedwstępnej do ostatecznej umowy kupna-sprzedaży pozwala nabywcy na zgromadzenie środków, np. kiedy stara się on o finansowanie inwestycji kredytem hipotecznym.
Ostateczna umowa sprzedaży-kupna powinna mieć formę aktu notarialnego. Koszty sporządzenia takiego dokumentu ponosi zazwyczaj nabywca. Oprócz wynagrodzenia dla notariusza, kupujący musi również liczyć się z innymi wydatkami, jak np. podatek od czynności cywilnoprawnych czy opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej stanowiący o nowym właścicielu nieruchomości. Od sprzedającego dostaje natomiast plik niezbędnych dokumentów (pozwolenie na budowę, projekt architektoniczny, dziennik budowy) oraz oczywiście klucze do upragnionego domu.
